“Comment investir dans l’immobilier à moindre coût à Bordeaux ?”, Interview de Thomas ABINAL, Monetivia

Investir dans l’immobilier à Bordeaux malgré la hausse du prix du mètre carré reste possible grâce à certaines solutions patrimoniales. Constatant le dynamisme de marché immobilier sur la région bordelaise, la société Monetivia historiquement basée à Paris ouvre de nouveaux bureaux à Bordeaux. Experte de l’ingénierie patrimoniale, Monetivia est spécialisée en immobilier. A ce titre, elle a mis sur le marché une nouvelle solution d’investissement immobilier. Le contrat Monetivia, une alternative à l’investissement locatif, plus éthique et responsable que le traditionnel viager. BORDEAUX Business s’est entretenu avec Thomas ABINAL, co-fondateur de Monetivia pour mieux comprendre l’état du marché immobilier bordelais. Ainsi que les solutions à disposition des investisseurs.

En quoi consiste l’ingénierie patrimoniale ?

Cela consiste à concevoir des solutions patrimoniales en fonction de l’évolution fiscale et juridique pour satisfaire les clients selon leurs objectifs. Les solutions sont très vastes et les professionnels qui peuvent accompagner les investisseurs dans leurs démarches très variés également. On peut partir sur le développement de solutions financières avec la création de produits d’investissement, d’assurance… ; préférer l’investissement immobilier…

En réalité, les solutions patrimoniales répondent à des besoins variés. Ces besoins dépendent de la situation de chacun aussi. Familles, retraités, célibataires, avec ou sans enfants… En plus de cela, on a affaire à des patrimoines qui sont aussi très différents. Certains bénéficient de gros moyens quand d’autres sont en phase de constitution de leur patrimoine. Forcément, cela change les solutions patrimoniales proposées. Mais côté immobilier, il y a souvent possibilité d’être client quelle que soit sa situation.

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Thomas ABINAL, co-fondateur de Monetivia

Avant de parler d’investir dans l’immobilier, quel est l’état du marché immobilier à Bordeaux ?

Monetivia arrive tout juste à Bordeaux donc je n’ai pas un recul très précis sur la question. En revanche, si nous ouvrons un bureau, c’est clairement parce qu’on a affaire à un marché très vigoureux. On assiste à un développement de Bordeaux assez spectaculaire depuis une bonne décennie. On parle toujours de Paris comme le marché phare. Toutefois, sur les 10 dernières années, Paris a vécu une croissance des prix d’environ 25 %. Bordeaux, c’est davantage proche de +60 %.

Actuellement, il ne vous aura pas échappé qu’on vit une crise économique naissante. Quand bien même pour le moment les effets au niveau des particuliers ne sont pas encore monstrueux. Forcément, l’état de l’immobilier en période de crise n’est pas décorrélé de la santé économique nationale. Cela a contribué à un coup d’arrêt sur la hausse des prix mais toujours pas à une baisse.

En réalité, la crise, c’est de l’actualité. Mais quand on fait de l’investissement, on scrute les prix sur le long terme. Le cycle immobilier a son importance mais pas tant que ça à court terme.

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A Bordeaux, la baisse de l’augmentation des prix de l’immobilier date d’avant le Covid.

Après une hausse forte et rapide pendant 10 ans, il a été normal d’entrer dans une phase de stabilisation à partir de 2018. Les facteurs qui ont fabriqué la hausse qui ne produisent plus leurs effets donc l’ensemble sa calme.

En revanche, la demande en immobilier est toujours aussi forte, notamment dans l’ancien. Pour cause, l’immobilier est une des deux mamelles de l’investisseur traditionnel, avec l’assurance vie.

On trouve très peu qui ne veulent pas d’immobilier dans leur patrimoine. L’ancien est souvent le plus rassurant car on est sur des actifs réels, existants, tangibles. Ce n’est pas une promesse de catalogue. De même, l’investisseur n’a pas besoin d’être expert en matière d’épargne et d’investissement. Ainsi, alors que beaucoup d’investisseurs sont tétanisés sur ce qui se passe sur les marchés, l’ancien reste rassurant.

Depuis quelques mois, les acheteurs comme les vendeurs font face à un manque de visibilité flagrant. Forcément, ce n’est pas favorable aux prises de décision. Par conséquent, le volume d’investissement immobilier est plutôt en baisse mais l’immobilier reste toujours un investissement de bon sens.

Quels genres d’investissements immobiliers peuvent être envisagés ?

L’immobilier, c’est un panel infini de solutions en fonction des différents projets possibles. Déjà, il faut savoir sur quel type d’actif on souhaite investir. Résidetiel, commercial, bureau, logistique… Ensuite, est-ce que l’investisseur veut l’exploiter lui ou en déléguer la gestion à un exploitant ? Auquel cas, on a les résidences senior, les résidences étudiantes… Puis, dans le cas de l’achat d’un actif en direct, partons-nous plutôt sur du neuf ou de l’ancien ? Est-ce qu’on choisit directement un actif ou plutôt à diversifier les investissements avec de la pierre papier ? Sous forme de SCPI par exemple.

Les solutions pour investir dans l’immobilier sur le marché sont vraiment plurales. Chez Monetivia, c’est encore autre chose.

Avec le Contrat Monetivia, on a de la demande pour présenter des solutions d’investissement immobilières à Bordeaux. En ce qui nous concerne, on s’adresse à un type d’investisseurs assez spécifiques. Ils sont intéressés par l’immobilier ancien et investissent dans une démarche de long terme.

Dans ce cadre, on propose des solutions alternatives qui passent par exemple par la nue-propriété. C’est-à-dire que le client achète le bien mais en laisse l’usage à quelqu’un d’autre. C’est un investissement de capitalisation, de long terme. Ainsi, il ne produit pas de revenu sur le moment. Cette façon d’investir dans l’immobilier séduit à la fois une clientèle française et étrangère pour se constituer un patrimoine.

On constate souvent que les gens souhaitent investir sur un marché qu’ils connaissent. Les bordelais veulent du produit à Bordeaux. Même les étrangers qui veulent investir en France veulent le faire dans une ville qu’ils connaissent. Bordeaux fait souvent partie des options. De plus, l’immobilier ancien, c’est assez local comme approche. C’est de l’immobilier qui existe, qu’on peut visiter. Contrairement au neuf, vendu sur plan.

Est-ce qu’investir dans l’immobilier est accessible à tous ?

L’investissement immobilier se caractérise par une possibilité assez rare qui est d’investir en empruntant. Ce n’est pas possible dans beaucoup d’autres secteurs d’investissement. Cette capacité d’emprunt pour financer un investissement est spécifique à l’immobilier. Elle ouvre donc le champ des possibles à des gens qui n’ont pas de capital à investir mais ont des revenus réguliers.

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Grâce à l’emprunt, l’immobilier est un investissement ouvert à un large panel d’acheteurs.

En quelque sorte, investir dans l’immobilier compte parmi les possibilités d’investissement les plus larges et les plus ouvertes possibles. Structurellement, l’intérêt de l’immobilier, c’est que c’est possible pour beaucoup de gens.

A quel type d’investissement immobilier, la solution Monetivia répond-t-elle ?

Monetivia s’est lancé historiquement pour offrir au marché une solution alternative à la vente en viager. L’idée, c’est que vous avez d’un côté les seniors, les plus de 65-70 ans, qui sont massivement détenteurs de biens immobiliers. Patrimoine qui s’est d’ailleurs considérablement valorisé ces dernières années. Ces seniors cherchent à vendre leur bien tout en restant chez eux pour dégager des liquidités. Les objectifs sont simples. Ils veulent soit profiter de la retraite, soit pouvoir aider leurs enfants… Quoi qu’il en soit, ils ont envie d’arbitrer leur patrimoine immobilier. De l’autre côté, on a des investisseurs en immobilier qui cherchent des solutions plus efficaces et moins risquées que l’investissement locatif.

Monetivia a sorti une solution il y a 4 ans : le Contrat Monetivia. Il permet d’investir dans les murs mais en réalisant une transaction beaucoup plus équilibrée et saine que la vente en viager qui existe depuis 300 ans. En effet, beaucoup de seniors sont peu enclins à vendre leur bien en viager. D’abord, pour ne pas brader leur logement. Ensuite, pour ne pas le vendre à un acheteur qui parie sur leur décès. Pour rappel, le viager consiste à partir d’un logement qui a une certaine valeur. Puis à émettre une hypothèse de durée de vie de son habitant pour estimer le coût de l’achat.

On avait donc une demande très forte des deux côtés pour une transaction similaire dans l’esprit mais moins risquée.

Concrètement, en quoi consiste le Contrat Monétivia ?

La solution Monetivia ressemble au viager mais sans le côté cynique et malsain. Elle propose une transaction avec un prix qui s’équilibre et s’adapte dans le futur au vue de la durée d’usage réelle du bien. Autrement dit, côté investisseur, il est logique de ne pas payer le même prix si on le récupère au bout de 2 ans ou de 22 ans. Cela permet de ne pas prendre le risque du pari de la rentabilité. De l’autre côté, cela rassure les vendeurs seniors avec des enfants qui ne veulent pas brader leur maison.

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Le Contrat Monetivia, le viager éthique et sécurisant

Monetivia a développé une solution pour corriger l’équation de la vente, en partenariat avec les assurances Allianz. Rien de magique, la démarche reste similaire au viager. Ainsi, on a un sénior qui vend son bien, on lui trouve un acheteur qui lui verse un capital immédiat. Sauf qu’on y ajoute deux mécanismes de protection. En cas de décès prématuré, l’acheteur verse un complément de prix à sa succession. Dans le cas contraire, si l’acheteur doit patienter davantage que l’hypothèse de départ, l‘assurance l’indemnise pour qu’il ne perde pas d’argent.

Au lieu de parier sur le décès, on supprime le côté nauséabonde du viager qui consiste à faire un bon coup sur le décès du vendeur.

Si ce n’est pas du viager, cela rentre dans quelle catégorie d’investissement immobilier ?

Dans les faits, on est sur un schéma d’investissement en nue-propriété. Avec ce modèle, il n’y a pas de risque de vacance locative, pas de gestion locative, pas de fiscalité sur les revenus fonciers car pas de revenus. En réalité, les revenus sont transformés en réduction de prix à l’achat. Cet aspect gommage de la fiscalité foncière est avantageux car elle est très lourde en France. Pour un investissement locatif, on se retrouve avec environ 50% d’imposition sur les revenus.

Monetivia propose donc une solution pour investir dans l’immobilier ou monétiser son bien dans de bonnes conditions. En nous installant à Bordeaux, on espère développer cette activité là sur les 10, 20, 30 ans qui arrivent. Puisque nous proposons des solutions de long-terme, c’est aussi une stratégie de long terme qui s’applique pour nous aussi.

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