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“Bien gérer sa rentabilité locative”, Interview de Bassel ABEDI, Rendement Locatif

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L’investissement immobilier a la cote, mais il n’est pas facile d’évaluer correctement ses rendements locatifs. Alors qu’on promeut de plus en plus l’achat immobilier dans une logique d’investissement et de rentabilité, force est de constater que les services immobiliers sont davantage en faveur des vendeurs que des acheteurs investisseurs. Face à ce constat, des entreprises se développent pour apporter plus de lisibilité à l’investissement locatif. C’est notamment le cas de Rendement Locatif, entreprise bordelaise. Fondée par Bassel ABEDI en 2016, elle propose des outils informatiques simples pour appréhender la rentabilité réelle d’un bien immobilier. Fin 2020, la plateforme affiche plus de 9 millions de calculs de simulation de rendement à son actif, et plus de 11 730 biens gérés. BORDEAUX Business s’est entretenu avec Bassel ABEDI pour mieux comprendre les enjeux et contraintes de l’investissement locatif.

Quel est le concept de Rendement Locatif ? Comment est née cette entreprise ?

À l’origine, Rendement Locatif a été par moi et pour moi-même en réalité. C’était à un moment où je voulais investir dans du locatif et cherchais une meilleure lisibilité sur le marché. Souvent, quand on est cadre et qu’on commence à bien gagner sa vie, on se demande comment préparer l’avenir. La bourse ne me tentait pas. L’immobilier par contre, c’est tangible, physique, on a la main dessus.

Après, ça se complique parce qu’on a forcément plein de questions, mais pas forcément de réponses. Comment décider ? Quoi acheter ? Où acheter ? Est-ce que tel choix serait rentable ou un gouffre financier ? À ce moment-là, personne ne pouvait répondre à ces questions. Dans les faits, la plupart des professionnels de l’immobilier sont très orientés pour que la vente se fasse. Pas pour accompagner le client final.

Heureusement pour moi, j’ai une formation d’ingénieur et j’ai été chef de projet chez Microsoft. J’ai fait pour moi-même tout un tas de calculs pour établir si un projet était viable ou non selon mes objectifs. Puis j’ai décidé de le mettre en ligne pour rendre la démarche accessible. Il s’avère que ça a rencontré son public. Il faut dire que ça n’existait pas vraiment pour les particuliers. Depuis, Rendement Locatif permet d’étudier un projet d’achat immobilier avec tous les paramètres et selon des objectifs. L’outil permet de connaître le rendement, combien ça va coûter tous les mois (impôts, fiscalités, charges, crédit, frais…). 

Bassel Abedi fondateur Rendement Locatif Bordeaux
Bassel ABEDI, fondateur et dirigeant de Rendement Locatif à Bordeaux – Crédit photographique Rendement Locatif

Concrètement, quels services propose Rendement Locatif ?

Le simulateur est le plus gros produit qu’on propose. Il est disponible en SAS par abonnement. C’est très utile pour étudier les projets en amont d’un achat.

Ensuite, on a développé d’autres services. Comme un plugin qui donne l’efficacité des annonces sur les grands sites d’annonces immobilières par exemple. Ou encore un outil de gestion locative. Signature bail à distance, envoi automatique de quittances, déclaration d’impôt, suivi de l’état financier… Concrètement, c’est un self-service automatisé pour gérer soi-même son investissement locatif.

En quoi est-ce difficile d’investir en tant que profane ?

En tant que novices, la plupart des gens vont oublier tout un tas de paramètres. C’est en cela que c’est compliqué. Investir dans l’immobilier, c’est nettement moins simple que d’attendre des intérêts d’un livret A. Travaux, charges, syndic, crédit et intérêts, impôts, gestion locative, assurance, régime fiscal et imposition… Au final, ça fait énormément de choses à penser. Il faut aussi savoir si on fait mieux de partir sur de la location meublée, vide, en Bnb.

Les questions auxquelles il faut chercher à répondre sont simples, les réponses moins. Combien ça va me coûter ? Combien il va me rester à la fin ? Le loyer va-t-il compenser toutes les charges ? Comment trouver le bon bien immobilier ? Sur ce dernier point, ce n’est pas le métier de Rendement Locatif donc on n’accompagne pas directement les investisseurs. Par contre, on a tout de même développé un système d’alerte des annonces selon des critères de rentabilité pour faciliter la recherche.

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Application Rendement Locatif

Immobilier de bureau, entrepôt, local commercial, habitation… Comment bien choisir son investissement locatif ?

Rendement Locatif fait plutôt de l’habitation. En meublé ou en nu, et en longue durée plutôt.

Nos outils ne sont pas encore complètement adaptés au bureau. L’investissement dans le bureau a des particularités, en termes fiscal, technique, contractuel.

Quoi qu’il en soit, il n’y pas de règle générale qui dise quel type de bien est le plus rentable. Dans tous les cas, pour bien choisir, il faut faire une étude, comparer les différents projets. Pour cela, il faut connaître l’endroit où vous achetez, ses caractéristiques. Centre ville, ou périphérie, petite ville ou grande ville.

Si on souhaite investir dans le centre-ville de Bordeaux, il est effectivement très probable que le bureau soit plus rentable. Si on opte pour une petite ville ou une zone à proximité d’une école, l’habitation pourrait bien être plus indiquée. L’idée est de bien savoir quelle est la demande dans le quartier.

Plus généralement, on dit souvent que le bureau est plus rentable que l’habitation. Dans les bureaux, la particularité c’est qu’on fait un bail commercial. Ce type de bail est beaucoup moins strict que l’habitation. Le bailleur a la possibilité d’adapter beaucoup de clauses, y compris de faire assumer les charges par le locataire. Le choix dépend de la fiscalité souhaitée, mais c’est souvent intéressant. C’est cette flexibilité qui rend l’investissement de bureau souvent pertinent. Le locataire peut même faire les travaux à votre place. Mais c’est un projet très différent de l’investissement immobilier pour de l’habitation. Tout n’est pas toujours une question de rentabilité.

Quelles sont les villes de France les plus intéressantes pour investir dans l’immobilier ?

C’est toujours difficile de répondre à cette question, car ça dépend de ses objectifs. C’est pratiquement toujours intéressant d’investir quand il y a une demande pour de la location. Mais ça ne se traite pas de la même façon dans les grandes villes, les villes moyennes et les campagnes.

Parmi les villes intéressantes pour le locatif pur, on peut citer Marseille. Les prix sont encore relativement bas par rapport à d’autres grandes villes. Lille aussi peut mériter qu’on la regarde.

Après, il y a des villes intéressantes pour le dynamisme. C’est le cas de Bordeaux, Nantes, Paris… Mais elles sont beaucoup plus chères. Ici, la démarche est très différente. Il faut pouvoir supporter les coûts, car ils ont souvent un faible rendement locatif. Dans ce type d’investissement, on mise sur la plus value à la revente. 

La France compte aussi des villes moyennes, comme Angers. Ces villes en croissance sont très intéressantes. Le prix de l’immobilier est encore faible pour des loyers équivalant à d’autres villes plus grandes. On y trouve une communauté étudiante énorme. Donc la demande n’est pas prête de baisser et on y recherche surtout de la petite surface, ce qui est le plus rentable.

Ensuite, si on cherche un rendement très élevé, on peut viser les villes plus petites. Simplement, c’est un investissement plus compliqué. Pour que ça fonctionne, il faut vraiment bien connaître la zone. Souvent, dans les zones rurales, les biens sont vieillissants. C’est donc aussi l’occasion de se démarquer avec un bien entretenu. Il faut aussi bien savoir à quel type de personne on va le louer. On a ici un profil locataire plus compliqué. Cela demande plus de surveillance, plus d’implication.

Concrètement, il faut savoir où on place le curseur entre le risque pris, l’effort demandé et la capacité d’investissement.

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Equipe de Rendement Locatif, Place de la Bourse à Bordeaux – Crédit photographique Rendement Locatif

À Bordeaux et alentours, quels sont les quartiers les plus rentables ?

Bordeaux en elle-même est très chère. Par contre, il a des villes alentours qui ont un meilleur rendement locatif. On retrouve par exemple des zones intéressantes comme Talence. Cette ville a une forte communauté étudiante et des grandes écoles. Elle est également très proche de Bordeaux et bien desservie donc c’est séduisant pour des locataires. Mais elle aussi est devenue chère. On peut encore trouver de bonnes affaires si on part sur un bien avec des travaux. Il en va de même pour Mérignac.

On a aussi des opportunités rive droite. En revanche, on est souvent sur des plus grandes surfaces où la rentabilité est moins importante que sur les petites surfaces. D’une manière générale, toute la métropole commence à devenir chère. Pour que le rendement locatif soit bon, on peut trouver des biens avec beaucoup de travaux. Avec ces critères, même en centre-ville de Bordeaux, il est possible d’avoir de bonnes surprises.

Comment se porte Rendement Locatif ? La Covid-19 a-t-elle eu des conséquences sur votre activité ?

D’une manière générale, on ne s’en sort pas trop mal. Nous n’avons pas eu besoin de recourir au chômage partiel, ni de réduire nos effectifs. Par contre, effectivement, nous avons fait moins de chiffre d’affaires donc la Covid a ralenti notre croissance. Les investisseurs ne pouvaient plus visiter les biens donc les projets étaient en pause. Comme on pouvait s’y attendre, l’activité est repartie dès le déconfinement au niveau d’avant mars.

Nous sommes également un peu impactés par le second confinement. Toutefois, comme il est moins restrictif et que les visites sont à nouveau autorisées, la baisse est moindre.

On était presque sur un rythme de doubler notre CA chaque année jusqu’en 2019. Bien évidemment, ce ne sera pas le cas en 2020 mais la tendance hors Covid se maintient. Depuis le début, Rendement Locatif s’est toujours autofinancé. Actuellement, l’équipe compte 16 personnes : des cadres, des profils R&D.

On profite de cette période pour avancer sur nos projets. On accélère sur des choses qu’on va lancer l’année prochaine. Communication, marketing, nouveaux produits… On reste encore discret sur le sujet, mais on est en train de repenser entièrement l’interface, l’expérience utilisateur. Des nouveautés verront le jour dès janvier. On a également plein de projets de nouvelles fonctionnalités, qu’on lancera au fur et à mesure.

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